Nyt badeværelse på Frederiksberg — hvad koster det?

Boligtyper og kvarterer på Frederiksberg

Kommunen er en af landets tættest bebyggede, og boligmassen er usædvanlig ensartet: næsten alt er etageboliger, og næsten alle er enten andelsboliger eller ejerlejligheder. Det giver en helt anden fordeling af opgaver end i en kommune med parcelhuse.

Karréejendommene fra 1880-1930 langs Gammel Kongevej, Godthåbsvej, Falkoner Allé og gaderne omkring dem udgør kernen. De blev opført uden badeværelser, og de bad, der findes, er indrettet senere i et tidligere spisekammer, i en del af køkkenet eller på en inddækket køkkentrappe. Rummene er små, gulvet er af træ, og faldstammen ligger sjældent, hvor man ville placere den nu. Det er den hyppigste anledning til at bygge nyt: der er hverken membran eller fald i det, der er, og der er ofte en halv kvadratmeter at hente ved at rykke en let skillevæg.

Omkring Solbjerg, Lindevang og Fasanvej ligger etagebebyggelse fra 1930-1960 med betondæk og lidt større, mere regulære badeværelser. Her kan en ny opbygning som regel gennemføres uden at røre fælles installationer, og det gør opgaven både billigere og hurtigere.

Der findes desuden et mindre antal villaer og rækkehuse, blandt andet omkring Frederiksberg Have, men de udgør en beskeden del af boligmassen.

Endelig er der nyere etageboliger fra 1990'erne og frem på tidligere erhvervsarealer, hvor badeværelserne er unge med intakt membran, og hvor et helt nyt bad sjældent er nødvendigt af tekniske grunde.

Fælles for hele kommunen er tætheden. Der bor nogen under dig, over dig og på begge sider, og det er den enkeltfaktor, der mest adskiller et badeværelsesprojekt på Frederiksberg fra det samme arbejde i en forstad.

Sådan vælger du håndværkeren

Referencer fra etageejendomme, ikke fra parcelhuse

Et bad i en karré fra 1905 og et i et fritliggende hus er to forskellige opgaver — hvad angår faldstamme, trædæk, adgang og hensynet til naboer. Bed om to referencer fra lejligheder i samme type ejendom, og ring til dem.

Spørg, hvordan de dokumenterer membranen

I en etageejendom er dette ikke en formalitet, men det, der afgør en eventuel forsikringssag. Bed om billeder af den færdige membran med opkant og alle gennemføringer, inden flisearbejdet begynder. En håndværker, der selv foreslår det, har prøvet det før.

Kontrollér autorisationerne

El og VVS skal udføres af autoriserede installatører, og autorisationen kan slås op i Sikkerhedsstyrelsens register. Er arbejdet ikke udført af autoriserede folk, kan det få direkte betydning for dækningen ved en skade — også for naboens skade.

Aftal, hvem der taler med foreningen

Skal faldstammen eller ventilationen røres, er der en sag med bestyrelsen. Aftal, om håndværkeren tager dialogen, eller om det er dig, og få det skrevet ind. Uafklaret venter begge parter på den anden.

Ansvaret nedad — hvorfor dokumentationen betyder mere på Frederiksberg

I et parcelhus rammer en utæt membran dit eget gulv. I en etageejendom rammer den naboens loft, og det ændrer projektets karakter fra en privat sag til noget, tre parter har en interesse i: dig, foreningen og forsikringen.

Det er baggrunden for, at foreninger stiller krav, der kan virke bureaukratiske. Kravet om, at arbejdet skal anmeldes, at det skal udføres af autoriserede installatører, og at der skal foreligge dokumentation, handler ikke om mistillid til dig — det handler om, at foreningen hæfter for ejendommen, og at en vandskade i én lejlighed kan blive til en sag om flere.

For dig betyder det tre ting i praksis.

Det første er, at billeddokumentationen af membranen er det vigtigste papir i hele projektet. Der kommer aldrig et tidspunkt, hvor membranen kan ses igen — den ligger bag fliserne. Opstår der en skade om otte år, er spørgsmålet, om vådrumssikringen var udført korrekt — og det spørgsmål kan kun besvares af billeder taget, mens den lå fri. Bed om dem, inden flisearbejdet begynder, og gem dem sammen med tilbud, fakturaer og oplysninger om håndværkerens autorisation.

Det andet er, at autorisation ikke er til forhandling. El- og VVS-arbejde skal udføres af autoriserede installatører, og er det ikke det, kan et forsikringsselskab nedsætte eller afvise erstatningen ved en skade. I en etageejendom er konsekvensen ikke kun din egen — det er også naboens skade, der så står uden dækning.

Det tredje er, at gennemføringerne fortjener særlig opmærksomhed. Skaderne i et vådrum opstår sjældent midt på en fliseflade; de opstår, hvor rør, afløb og armaturtilslutninger bryder membranen, og i overgangen mellem gulv og væg. Det er præcis dér, en systemløsning betaler sig: manchetter og tætningsbånd, der er lavet til netop den membran, de sidder i. Køb derfor primer, membran, klæb, manchetter og fuge som ét system fra samme producent — blandes fabrikater, bortfalder producentgarantien som regel, og det er også dér, udførelsen oftest bliver improviseret.

Endelig er der en praktisk ting, der er værd at gøre, selv om ingen kræver det: fortæl naboen under dig, at du bygger badeværelse om, og bed dem sige til, hvis der viser sig noget på deres loft i månederne efter. En fugtplet, der opdages efter tre uger, er en let sag. Den samme plet opdaget efter to år er en dyr en.

Forberedelse — foreningen først, håndværkeren derefter

Rækkefølgen er anderledes i en Frederiksberg-lejlighed end i et parcelhus, og den er værd at holde. Ring til bestyrelsen eller administrator, inden du henter tilbud. Spørg, hvad vedtægterne kræver godkendelse til, hvor lang tid svaret tager, og hvad der gælder, hvis faldstamme eller ventilation skal røres. Skal der etableres vådrum et sted uden tidligere bad, hører kommunen med i samme runde — og skal der nyt aftræk i facaden, er facaden foreningens, så der er to, der skal spørges.

Derefter det tekniske, som bør konstateres ved besigtigelsen frem for antages: hvor faldstammen ligger, om afløbet kan komme fra det ønskede rum med tilstrækkeligt fald, hvad dækket er bygget af, og hvor aftrækket kan føres ud.

Så de valg, der låses, når gulvet bygges op: placeringen af toilet, bruser og vask, punktafløb eller lineær rende, gulvvarme og type, og om toilettet skal vægmonteres bag en forvæg.

Og til sidst det praktiske. Varer bestilt fire til otte uger før og stående i boligen ved opstart. Naboerne i opgangen varslet med startdato og forventet varighed. Containerplads og eventuel vejtilladelse afklaret. Hovedstophanen fundet frem, og spørgsmålet om, hvorvidt vandet lukkes for hele opgangen, afklaret med foreningen. Adgang til et andet toilet i fire til seks uger. Og en aftale med håndværkeren om billeddokumentation af membranen, inden fliserne sættes. De gældende krav findes i reglerne for bygge- og anlægsaffald.

Tidsplan for et nyt badeværelse

Regn med fire til seks uger fra nedrivning til aflevering for et nyt bad. Et lille rum på 2,5-4 m² ligger på tre til fem uger — kun lidt kortere, fordi VVS og el tager stort set det samme, membranarbejdets opkanter og gennemføringer tager næsten det samme, og hærdetiderne er helt uafhængige af arealet.

Til det kommer to forsinkelser, der er specifikke for etageejendomme. Husordenens tidsvindue for støjende arbejde strækker typisk forløbet tre til fem arbejdsdage. Og skal faldstammen eller ventilationen røres, ligger bestyrelsens godkendelse før alt andet — regn med fire til otte uger, fordi svaret som regel skal forbi et bestyrelsesmøde.

Den ansøgning bør derfor sendes, så snart du ved, hvad du vil, og ikke når håndværkeren er valgt. Skal der desuden etableres vådrum et sted uden tidligere bad, ligger kommunens sagsbehandling i samme periode og kan køre parallelt.

Selve forløbet begynder med nedrivning og opbrydning af gulvet, som er den del, naboerne mærker mest. Derefter VVS og el, så vægopbygning i vådzonen og forvæg, hvis toilettet skal vægmonteres, så gulvopbygning med fald, primer og membran — og her tages billederne, inden fliserne sættes. Til sidst flisearbejde, fuge, sanitet og montering.

Fem til otte af dagene er hærdetid uden nogen på pladsen. Afretningen skal være tør, før membranen lægges, membranen hærdet, før fliserne sættes, og klæben hærdet, før der fuges. Det er materialernes krav og ikke bemandingens, og de lader sig ikke fremskynde ved at sætte flere folk på — slet ikke i et rum på tre kvadratmeter.

Rummet er ude af drift hele vejen igennem, og i en lejlighed med ét badeværelse skal hele perioden dækkes af et alternativ.

Vådrumsregler og byggesag i Frederiksberg Kommune

Bygges badeværelset, hvor der allerede er vådrum, kræver det normalt ikke byggetilladelse. Bygningsreglementet gælder fortsat i fuldt omfang. Vådzonen tætnes med godkendt membran efter anerkendt anvisning; gulvet skal falde mod afløbet; el og VVS må kun laves af autoriserede. Vådzonen og den omgivende fugtige zone har ikke samme krav — den sidste er lempeligere.

Indrettes der bad et helt nyt sted i lejligheden, eller ændres der på bærende konstruktioner, kan der være anmeldelses- eller tilladelsespligt. Byggesager behandles i kommunens tekniske forvaltning og indsendes digitalt gennem Byg og Miljø.

En stor del af kommunens ejendomme er bevaringsværdige, og flere områder er omfattet af bevarende bestemmelser. De gælder facader, tage og andre synlige flader. Badeværelset indvendigt følger de almindelige regler, men skal der etableres et nyt aftræk eller en ny rist i facaden, er der to forhold at afklare: kommunens bestemmelser om det ydre, og at facaden i en etageejendom tilhører foreningen frem for den enkelte.

Bor du i andelsforening eller ejerforening, gælder vedtægterne oveni kommunens regler. Faldstammer, stigstrenge og fælles ventilationskanaler er foreningens ejendom, og indgreb kræver bestyrelsens godkendelse. Er du andelshaver, har arbejdet desuden en økonomisk konsekvens ved et senere salg, fordi værdien af forbedringer kan indgå i prisen — men kun det, der kan dokumenteres, og kun efter afskrivning. Det er endnu en grund til at gemme tilbud, fakturaer og billeder samlet fra første dag.

Lejer du, skal udlejeren sige ja på skrift, inden der brydes op.

Et almindeligt badeværelsesprojekt bliver ikke ført tilsyn med af kommunen. Ansvaret for korrekt udførelse ligger hos den udførende håndværker og hos dig som bygherre — og i en etageejendom kan konsekvensen af en fejl ramme længere end din egen bolig. Gem tilbud, fakturaer, autorisationsoplysninger og billeder af membranen samlet ét sted. Kontrollér ejendommen i Fredede og Bevaringsværdige Bygninger, inden der træffes beslutninger.