Nyt badeværelse i Gentofte — hvad koster det?

Boligtyper og kvarterer i Gentofte-området

Boligmassen her adskiller sig mærkbart fra resten af hovedstadsområdet, og det ændrer, hvordan et nyt badeværelse typisk bliver til.

Villakvartererne i Hellerup, Charlottenlund, Ordrup og Skovshoved fra 1900-1940 udgør kernen. Husene er store, ofte i to etager med kælder, og de blev opført med ét badeværelse — nogle gange slet ingen. Den mest almindelige opgave i dag er derfor ikke at forny det ene bad, men at få flere: et hovedbad på første sal, et gæstetoilet i stueetagen, og i en del huse et bad i kælderen i forbindelse med et værelse eller et vaskerum. Hver af dem, der ikke ligger, hvor der før var vådrum, er teknisk set et nyt badeværelse.

Kælderbadene fortjener en særlig bemærkning. I husene her er kældrene høje nok til at kunne bruges, men afløbet ligger under kloakniveau, og der skal derfor etableres en pumpeløsning. Dertil kommer fugtsikring mod jordfugt og mekanisk udsugning med aftræk til det fri, fordi en kælder ikke har naturligt aftræk. De tre poster findes ikke i et bad i stueplan og forklarer, hvorfor et kælderbad koster mere end kvadratmeterne antyder.

Anden gruppe er rækkehusene og etageboligerne i Vangede, Dyssegård og omkring Jægersborg fra 1930-1965. Betondæk, mindre rum på 3-5 m², og opgaver der som regel kan gennemføres uden at røre bærende konstruktion.

Tredje gruppe er de nyere ejerlejligheder langs Strandvejen og i den omdannede erhvervsbebyggelse i Hellerup fra 1990'erne og frem. Badeværelserne er unge med intakt membran, og et helt nyt bad er sjældent nødvendigt — her handler det oftere om at ændre indretningen end om at forny konstruktionen.

Endelig gælder for en stor del af villaerne, at der er mere end ét badeværelse i huset. Det gør et byggeforløb betydeligt lettere at leve med, og det åbner for at tage rummene ét ad gangen frem for at samle alt i ét langt projekt.

Materialer og opbygning — fra bærende dæk til fuge

Rækkefølgen nedefra er fast og kan ikke laves om ovenfra: bærende dæk, afstivning og pladeunderlag hvor det er nødvendigt, afretning med fald mod afløbet, primer, vådrumsmembran, klæb og til sidst flise og fuge. Undergulvet er det eneste lag, der ikke kan efterses senere uden at rive alt op, og det er derfor, en erfaren håndværker bruger tid der, hvor et hurtigt tilbud sparer.

Faldet hører hjemme i afretningen, ikke i klæbelaget. I et stort rum bør du vælge en lineær rende frem for et punktafløb: renden giver fald i én retning, hvilket passer til store fliseformater, mens et punktafløb midt i rummet kræver fald fra fire sider — og på ti kvadratmeter bliver den geometri både synlig og svær at udføre pænt.

Vandtætheden kommer fra membranen og ikke fra fliserne. Køb primer, membran, klæb og fuge som ét system fra samme producent; blandes fabrikater, bortfalder producentgarantien som regel, og konsekvensen viser sig først år senere som løse fliser langs bruseområdet. På vægge i vådzone bruges cementbaserede vådrumsplader eller pudset murværk — almindelig gips hører ikke til bag en flise i et bad.

Skal badet i kælderen, kommer der et lag mere nedenunder. Et terrændæk uden fugtspærre suger fugt op fra jorden, og lægges der en tæt membran ovenpå uden at fugten kan komme ud, sætter den sig i stedet i væggene. Fugtspærre, isolering og nyt afretningslag hører derfor med, og på ydervæggene bør pudslaget være diffusionsåbent, så den fugt, der kommer ind, kan tørre indad.

Storformatfliser er det almindelige valg i de større rum, fordi de giver færre fuger og et roligere udtryk. Prisen er, at underlaget skal være planere: en flise på 60 gange 120 centimeter tilgiver ingenting og kræver ofte et ekstra afretningslag på vægge, der er skæve efter hundrede år. Regn med den post frem for at blive overrasket af den. På gulvet skal fliserne uanset format være skridhæmmende, mindst R10 i rummet og R11 der, hvor der bruses.

Forberedelse — hvad der skal ligge fast inden opstart

Tegningen først. Placeringen af toilet, bruser og håndvask skal ligge fast, og det samme skal afløbstypen, fordi den bestemmer gulvets geometri. Og før noget af det: få afklaret, om afløbet overhovedet kan tilsluttes med tilstrækkeligt fald fra det sted, badet skal ligge. I et hus i to etager med kælder er det spørgsmål vigtigere end i en lejlighed, og svaret afgør, om projektet er en ombygning eller en større sag.

Papirerne dernæst. Har rummet ikke tidligere været vådrum, skal kommunen spørges. Skal der nyt aftræk eller ny rist i en facade, gælder det samme — og i de bevaringsværdige dele af Gentofte samt i kvarterer med lokalplaner eller servitutter er det ikke en formalitet. Bor du i ejer- eller andelsforening, skal bestyrelsens accept foreligge skriftligt, inden noget rives ned.

Varerne til sidst, men bestilt først. Sanitet og armaturer bør stå i huset ved opstart, ikke blot være bestilt; leveringstider på fire til otte uger er almindelige på indbygget cisterne, specialarmaturer og bestilte fliser. Aftal samtidig, hvor containeren står, hvordan indkørsel og beplantning beskyttes, og hvilket bad familien bruger imens. Har huset flere badeværelser, er det værd at planlægge rækkefølgen bevidst, så der altid er ét i drift. De gældende krav findes i reglerne for bygge- og anlægsaffald.

Tidsplan for et nyt badeværelse

Et nyt bad på 5-6 m² tager fire til seks uger fra nedrivning til aflevering. Et villabadeværelse på 9-12 m² tager seks til ni, fordi der er mere gulv at bygge op og markant mere flise at sætte — flisearbejdet alene kan løbe op i to til tre uger på de store flader. Et kælderbad ligger typisk i den høje ende, fordi pumpe, fugtsikring og ventilationsføring lægger arbejdsdage til.

Skal der etableres vådrum et sted uden tidligere bad, kommer kommunens sagsbehandling oveni. Den ligger dog før arbejdet og kan køre, mens du indhenter tilbud — hvis du husker at sætte den i gang først.

Fem til otte af arbejdsdagene er hærdetid uden nogen på pladsen: afretningen skal være tør, før membranen lægges, membranen hærdet før fliserne sættes, og klæben hærdet før der fuges. Det er materialernes krav, ikke bemandingens, og de lader sig ikke fremskynde. Et tilbud, der lover et helt nyt badeværelse færdigt på to uger, bygger på en anden forudsætning, end du forventer.

De to hyppigste årsager til reel forsinkelse er varer, der ikke er ankommet ved opstart, og skjulte skader, der først viser sig, når det gamle gulv er væk. Begge kan håndteres på forhånd — den ene ved at bestille i god tid, den anden ved at få et forbehold med en pris ind i tilbuddet frem for i en telefonsamtale midtvejs.

Vådrumsregler og byggesag i Gentofte Kommune

Bygges badeværelset, hvor der allerede er vådrum, kræver det normalt ikke byggetilladelse. Reglerne i bygningsreglementet gælder uanset. Membranen i vådzonen skal være godkendt og udført efter en anerkendt anvisning, gulvfaldet skal lede vandet mod afløbet, og både el og VVS er autorisationskrævende arbejde. Rummet deles i to zoner — den, der får direkte vandpåvirkning, og den fugtige resten — og opbygningen er ikke ens i de to.

Indrettes der bad et helt nyt sted — på loftet, i kælderen eller ved et soveværelse — er der som regel tale om en byggesag. Ved et kælderbad ser forvaltningen typisk også på loftshøjde, dagslys og fugtforhold, fordi rummets anvendelse ændres. Ansøgningen behandles i kommunens plan- og byggeforvaltning og indsendes digitalt gennem Byg og Miljø. Start den tidligt; sagsbehandlingen forsinker oftere et projekt end håndværkeren gør.

Kloakarbejde under terræn skal udføres af en autoriseret kloakmester, og tilslutningen af en afløbspumpe til den offentlige kloak skal anmeldes. Tjek desuden med forsikringsselskabet, om der stilles krav om højvandslukke — flere selskaber gør det til en betingelse for at dække skader fra opstigende kloakvand i kælderen.

En del af bebyggelsen i Skovshoved og dele af Charlottenlund er registreret som bevaringsværdig, og flere villakvarterer er omfattet af lokalplaner eller servitutter, der regulerer det ydre. Det rammer ikke badeværelset indvendigt, men det rammer et nyt aftræk, en ny rist eller et nyt vindue i facaden. Få det afklaret, inden ventilationsføringen planlægges — ikke efter at kanalen er købt. Et opslag i Fredede og Bevaringsværdige Bygninger giver svaret.