Renovering af badeværelse i Glostrup — hvad koster det?

Hvem må udføre arbejdet?

Ikke alt i et badeværelse må laves af hvem som helst, og det er ikke en anbefaling — det er et krav:

• El-, vvs- og afløbsinstallationer skal udføres af autoriserede håndværkere.
• Kloakarbejde skal stort set altid udføres af en autoriseret kloakmester.
• Murerarbejde, fliser og membran kræver ikke autorisation i sig selv, men de fleste membransystemer kræver, at den, der lægger dem, er uddannet i netop det system, hvis producentens garanti skal gælde.

Autorisationer kan slås op hos Sikkerhedsstyrelsen, og det tager to minutter. Kravene til selve udførelsen står i bygningsreglementet.

Bed om at få autorisationsnumrene skrevet ind i tilbuddet frem for at spørge til dem bagefter. En virksomhed, der bruger en underleverandør til VVS, skal kunne oplyse hvem — og det er en helt normal og legitim konstruktion.

Det her bør du have udleveret, når arbejdet er færdigt

Et færdigt badeværelse er også et sæt papirer. Du skal bruge dem to steder: over for forsikringsselskabet efter en vandskade, og over for en køber, når boligen skal sælges. Ingen af de lokale udbydere nævner det, men det er værd at aftale fra begyndelsen.

• Dokumentation for vådrumssikringen — hvilket membransystem der er brugt, og hvem der har udført det.
• Autorisationsnumre på den VVS-installatør og den elinstallatør, der har været på opgaven.
• Fotos af rummet, før fliserne kom op, hvor membranen og opkanten er synlige. Det er den billigste forsikring, der findes, og den koster kun, at nogen husker at tage billederne.
• Materialeoversigt med fliser og fugemasse, så en senere udbedring kan matche.

Uden dokumentation er du henvist til at forklare, hvad der sidder bag fliserne. Med den kan du vise det.

Hvad påvirker prisen?

Rangeret efter hvor meget de rykker beløbet:

1. Flyttes gulvafløbet? Posten er 19.000-43.000 kr. og udløses, så snart brusenichen eller toilettet skifter plads.
2. Er faldstammen med? I etagebolig er det den største enkeltpost, og den er sjældent din beslutning alene.
3. Hvor stort er rummet? Under 3,25 m² skal alle vægge behandles som vådzone, og det gør et lille bad dyrere pr. kvadratmeter, end arealet antyder.
4. Beton eller træbjælkelag? Et trægulv skal afstives og have en membran, der tåler bevægelse. Regn 15.000-30.000 kr. ekstra.
5. Sanitetens prisklasse. Samme antal enheder kan koste 15.000 kr. eller 70.000 kr.

Punkt tre er det, folk oftest bliver overraskede over. Et bad på 3 m² koster ikke det halve af et på 6 m² — antallet af tilslutninger og hjørner er næsten det samme, og zonekravet er strengere.

Boligmassen i Glostrup

Glostrup har omkring 23.500 indbyggere på 13,3 km², og boligsammensætningen adskiller sig mærkbart fra landsgennemsnittet. Af kommunens cirka 11.000 boliger er omkring 6.700 etageboliger, 2.700 parcelhuse og 1.600 rækkehuse.

Alderen er lige så vigtig. Omkring 10 % af boligerne er fra før 1940, cirka 30 % fra 1940-1960 og omkring 23 % fra 1960'erne. Godt seks ud af ti boliger er altså opført før 1970.

De to tal tilsammen forklarer, hvorfor opgaverne her ligner hinanden: flertallet er små badeværelser i etageejendomme fra før 1970. Det betyder i praksis tre ting:

• Rummet er sandsynligvis under 3,25 m² og dermed vådzone hele vejen rundt.
• Der findes sjældent en selvstændig membran, fordi vådrumssikring som eget lag først blev standard op gennem 1990'erne. Der er typisk kun fliser og fuge mellem vandet og etagedækket.
• Faldstammen er jævnaldrende med ejendommen og dermed ofte tæt på sin forventede levetid.

De seneste ti år er der bygget omkring 100 boliger om året i kommunen, hovedsageligt etageboliger. De rum er nye og er ikke renoveringsopgaver endnu.

Hvor lang tid tager det?

Tre til fem uger er normalt for en totalrenovering. Størstedelen er hærdetid, ikke arbejdstid — membranen skal være gennemhærdet, før der kan flises, og det kan ikke fremskyndes uden at gå på kompromis med netop det lag, hele afsnittet ovenfor handler om.

Har boligen kun ét toilet, er det ude af drift i hele perioden. Løs det inden opstart. I etagebolig skal du desuden aftale tidsrum for støjende arbejde og en plan for, hvordan nedrivningsaffaldet kommer ud gennem opgangen.

Sådan læser du et tilbud

Fem punkter afgør, om tre tilbud beskriver det samme:

• Hvilket membransystem der bruges, ved navn — og hvor langt op ad væggene det føres.
• Autorisationsnumre på dem, der tager vand, el og afløb.
• Et forløb opdelt i etaper, så det fremgår hvad der ryger ud, og hvad der kommer i stedet.
• En udtrykkelig liste over det, beløbet ikke omfatter. Fliser, sanitet, faldstamme og skjulte skader hører typisk til dér.
• Konkrete datoer — for etaperne og for hver betalingsrate.

Første punkt er det vigtigste her, og det er det, der oftest mangler. Er rummet under 3,25 m², skal membranen dække alle vægge, og et tilbud, der kun regner med brusenichen, er ikke billigere — det er anderledes.

Spørg, om virksomheden er tilsluttet Byg Garanti, der dækker mangler inden for en beløbsgrænse ved konkurs eller manglende udbedring. Ligger ét beløb markant under de to andre uden forklaring i teksten, mangler der som regel en post.

Forberedelse inden opstart

1. Mål arealet. Under 3,25 m² ændrer det kravene til hele rummet, og det skal med i forespørgslen.
2. Ring til bestyrelsen. Det er den længste ventetid i hele projektet, så den skal sættes i gang først.
3. Spørg til faldstammens alder. Administrator eller bestyrelse ved det som regel.
4. Afgør gulvtypen. Et etagedæk af beton føles massivt; et trægulv giver sig, når du træder.
5. Afprøv aftrækket. Hold et stykke papir op mod risten — bliver det ikke suget fast, virker ventilationen ikke.
6. Tag stilling til planløsningen. Bliver afløb og bruseniche, hvor de er, eller skal de flyttes?
7. Læg budgettet for overflader og sanitet, eller vælg dem konkret.

De to første punkter afgør, hvilken opgave det er, og om den overhovedet kan gå videre. Start med dem.

Materialer og overflader

En keramisk flise til 200 kr. pr. m² holder lige så længe i et vådrum som en til 900 kr. Levetiden ligger i membranen og fugen, ikke i prisskiltet — hvilket er hele pointen i afsnittet om vådrumssikring.

Tre valg med praktisk betydning:

• Formatet. Store fliser kræver en plan væg. I et lille rum med skæve vægge går mindre formater hurtigere op, og på et gulv med fald mod afløb følger de faldet lettere.
• Fugen. Fugemasse er forbrugsstof med en levetid under ti år. Elastisk fuge hører i alle hjørner og overgange.
• Grebet. En gulvflise i brusezonen bør være skridhæmmende. Det skal stå i produktbeskrivelsen.

Vådrumsvinyl er et lovligt og billigere alternativ på både gulv og væg. Det kræver et helt plant underlag og skal lægges af en person med den rette uddannelse, hvis producentens garanti skal gælde. I et lille rum, hvor alle vægge alligevel er vådzone, er en ubrudt flade uden fuger ofte den mest robuste løsning.

Regler og byggetilladelse i Glostrup Kommune

Håndværket skal være i orden uanset hvad: zonekrav, tæt membran, fald mod afløb og tilstrækkeligt aftræk følger af bygningsreglementet, også når ingen kommer og ser efter. Papirarbejdet afhænger derimod af, om boligen bliver større.

Renoverer du et rum, der i forvejen er registreret som beboelse i et enfamiliehus, er der ingen ansøgning at sende. Flytter badeværelset ind på et tørloft, i en uisoleret kælder eller i en ny tilbygning, tæller det som udvidet areal og udløser en byggesag. Grænsetilfældene er gennemgået hos Bolius.

I etagebolig er billedet et andet, og med kommunens høje andel af etageboliger er det den almindelige situation her: et nyt eller flyttet vådrum i en lejlighed kan udløse en byggesag, fordi indgrebet rører fælles installationer og adskillelsen mellem boliger. Spørg kommunen konkret, før du planlægger at flytte noget.

Ender boligen med flere badeværelser end før, skal du selv opdatere BBR. Uden en byggesag sker det ikke automatisk. Foreningens godkendelse kommer oveni kommunens — de to er uafhængige, og et ja fra det ene sted siger intet om det andet.