Renovering af badeværelse i Albertslund — hvad koster det?

Vent på helhedsplanen — eller gør det selv?

I en almen afdeling bliver badeværelser typisk fornyet samlet, når afdelingen gennemfører en helhedsplan. Det er ikke en teoretisk mulighed her: gårdhusene i Albertslund Syd — omkring 1.000 boliger fordelt på flere afdelinger — har været omfattet af netop sådan en gennemgribende fornyelse.

Står du med et slidt badeværelse, er spørgsmålet derfor sjældent "hvad koster det", men "skal jeg vente".

Argumenterne for at vente:

• Arbejdet betales over afdelingens økonomi frem for af dig direkte.
• Fornyelsen omfatter som regel også rør, faldstammer og ventilation — altså det, en råderetsforbedring ikke må røre.
• Løsningen er ens for hele afdelingen, og vedligeholdelsen følger med.

Argumenterne for at gå i gang selv:

• En helhedsplan tager år fra beslutning til udførelse, og din afdeling er måske ikke først i rækken.
• Råderetten giver mulighed for forbedring for egen regning mod godtgørelse ved fraflytning, så beløbet er ikke nødvendigvis tabt.
• Du bestemmer selv løsningen inden for de rammer, afdelingen sætter.

Det, der afgør det, er tidshorisonten — og den kender din boligorganisation, ikke en håndværker. Ring til afdelingsbestyrelsen, før du henter tilbud hjem. Er der en helhedsplan på vej inden for få år, er en privat renovering sjældent pengene værd. Er der ikke, gælder tabellen ovenfor, og råderetten er vejen.

Vær opmærksom på, at råderetten typisk ikke dækker indgreb i fælles installationer. Skal afløbet flyttes, falder det som regel uden for.

Betonelementer — hvad kan flyttes, og hvad kan ikke?

Albertslund blev i vid udstrækning bygget i 1960'erne som industrialiseret montagebyggeri. Gårdhusene i syd blev opført 1963-68 i betonelementer i ét plan, netop fordi statsstøtten forudsatte utraditionelt byggeri. Det er arkitektonisk anerkendt — og det sætter meget konkrete grænser for, hvad der kan lade sig gøre i et badeværelse.

Tre forhold går igen i elementbyggeri:

• Væggene kan være bærende betonelementer. I et murermesterhus kan en let skillevæg flyttes efter aftale med en rådgiver. I et elementhus er væggen ofte en del af konstruktionen, og den flyttes ikke.
• Installationsskakte ligger fast. Rør og aftræk er ført i skakte, der blev støbt eller monteret ved opførelsen. At flytte et toilet væk fra skakten kræver, at afløbet føres i gulvet — og i et betondæk betyder det opbrydning.
• Gulvet er betondæk. Det er den gode nyhed: det er det billigste og mest stabile underlag for en ny membran og et nyt fald.

Konsekvensen for dit budget er ret enkel. Bliver installationerne, hvor de er, er et betonhus billigt at renovere — der er ingen bjælkelag at afstive, og væggene tåler fliser efter afretning. Skal noget flyttes, bliver det til gengæld dyrere end i et traditionelt hus, fordi konstruktionen ikke er lavet til at ændres.

Bed derfor om tilbud på den løsning, hvor alt bliver på plads, før du beder om alternativer. Forskellen mellem de to beløb fortæller dig, hvad en ny planløsning reelt koster her.

Hvad påvirker prisen?

Fem forhold bestemmer, hvor i intervallet du lander:

• Om installationerne flyttes. Posten er 19.000-43.000 kr. og er som nævnt dyrere end normalt i elementbyggeri.
• Om der er en membran i forvejen. Vådrumsmembran blev først et krav i bygningsreglementet i 1995. Er rummet ældre, er der som regel kun fliser og fuge.
• Rummets størrelse. Under 3,25 m² skal alle vægge behandles som vådzone, og de mindste bade koster derfor forholdsvis mest pr. kvadratmeter.
• Pladematerialet bag flisen. Er der grå gips i brusezonen fra en tidligere ombygning, er konstruktionen ikke godkendt som vådrum.
• Sanitetens prisklasse. Samme antal enheder kan koste 15.000 kr. eller 70.000 kr.

De to første følger af huset og kan afklares på forhånd. De tre sidste er valg.

Boligmassen i Albertslund

Albertslund har omkring 27.500 indbyggere og er usædvanlig ved at være planlagt og opført inden for et forholdsvis kort tidsrum fra begyndelsen af 1960'erne. Det giver en boligmasse, der er mere ensartet end i de fleste kommuner — og badeværelserne følger med.

• Gårdhusene i syd, opført 1963-68, er omkring 1.000 boliger i ét plan bygget i betonelementer omkring lukkede gårdrum. Rummene er små, og planløsningen er den samme fra hus til hus.
• Etagebebyggelserne fra samme periode har fælles faldstammer og skakte, og badeværelserne er typisk 3-4 m².
• Række- og parcelhuse fra 1970'erne og frem ligger uden om og har lidt større rum, men samme udfordring: badeværelset er sjældent skiftet siden opførelsen.

Det ensartede byggeri har en praktisk fordel, mange overser: naboens badeværelse ligner dit. Har nogen i din række eller opgang fået renoveret, er deres erfaring — og deres regning — et brugbart pejlemærke. Spørg dem, før du beder om tilbud.

Vådrumssikring og autorisation

Siden 1995 har det været et krav i bygningsreglementet at bruge vådrumsmembran ved nye badeværelser og ved renovering med ny gulvbelægning i vådzoner. Fliser og fuger er beklædning; membranen er tætningen.

Rummet inddeles i zoner. Hele gulvet er vådzone, og det samme er de nederste 10 cm af alle vægge, felterne omkring badekar og en håndvask med bruser samt brusenichens vægflader. Uden for det er kravene lempeligere. Måler rummet under 3,25 m² eller er det smallere end 1,3 m, er alle vægge vådzone — hvilket gælder mange af byens badeværelser.

El, vvs og afløb må kun udføres af autoriserede håndværkere, og kloakarbejde kræver en autoriseret kloakmester. Numrene kan tjekkes hos Sikkerhedsstyrelsen. Membranen er ikke autorisationsbelagt, men de fleste producenter knytter garantien til, at udlæggeren er uddannet i netop deres system.

Regelgrundlaget står i bygningsreglementet. Bed om produktnavn på membranen i tilbuddet, og om fotos ved aflevering, taget mens membranen stadig var synlig. Bor du alment og bruger råderetten, skal dokumentationen desuden afleveres til boligorganisationen — den er forudsætningen for godtgørelsen ved fraflytning.

Hvor lang tid tager det?

Tre til fem uger er normalt for en totalrenovering. Det meste er hærdetid frem for arbejdstid.

Har boligen kun ét toilet, er det ude af drift i hele perioden. I et gårdhus eller en etagebolig er der sjældent et andet, så det skal løses før opstart — et lejet toilet, adgang til bad et andet sted, eller at flytte ud i de uger.

I etagebolig og i tæt rækkehusbebyggelse skal du desuden aftale tidsrum for støjende arbejde og en plan for, hvordan nedrivningsaffaldet kommer ud. Bed om, at det står i tidsplanen — det er en almindelig kilde til klager og til forsinkelser, der ikke er håndværkerens skyld.

Afleveringsforretningen — den dag arbejdet skifter hænder

En badeværelsesrenovering i Albertslund koster mere end 50.000 kr., og netop det beløb er en grænse i AB-Forbruger: overstiger prisen 50.000 kr., skal der holdes en afleveringsforretning, hvis blot én af parterne ønsker det. Ønsket skal meddeles, inden arbejdet er udført — derfor hører krydset i kontrakten ved aftaleindgåelsen, ikke i slutspurten.

Afleveringsforretningen er en fælles gennemgang, hvor du og håndværkeren skriver fejl og mangler ned og aftaler en frist for, hvornår de er udbedret. Datoen er ikke kun ceremoni: reklamations- og forældelsesfristerne løber fra afleveringstidspunktet, og er der tvivl om, hvornår arbejdet var færdigt, er det håndværkeren, der skal bevise det. Reglerne står i Forbrugerrådet Tænks vejledning til AB-Forbruger, § 38 og § 41.

Sådan læser du et tilbud

Fem punkter afgør, om tre tilbud beskriver det samme:

• Om installationerne flyttes eller bliver. I elementbyggeri er det den største enkeltforskel.
• Membranens fabrikat og produktnavn, og hvor langt op ad væggene den føres.
• Autorisationsnumre på dem, der udfører vand, el og afløb.
• Det, prisen ikke dækker — typisk fliser, sanitet og skader bag væggene.
• Datoer for faser og betalingsrater.

Hør, om virksomheden er tilsluttet Byg Garanti — det giver dækning for mangler inden for en grænse, hvis firmaet ikke udbedrer eller går ned. Ligger ét beløb markant under de andre uden en forklaring i teksten, mangler der som regel en post.

Bruger du råderetten, så tjek desuden, om tilbuddets omfang holder sig inden for det, afdelingen har godkendt. Et arbejde, der går videre end godkendelsen, giver ikke godtgørelse.

Forberedelse inden opstart

• Afklar boligformen, og hvem der skal godkende. Dette punkt før alle andre.
• Er du lejer: spørg til, om der er en helhedsplan på vej, og hvornår.
• Find ud af, om væggene i rummet er bærende betonelementer.
• Lokalisér installationsskakten — den afgør, hvad der kan flyttes.
• Mål rummet op; arealet afgør, om alle vægge er vådzone.
• Slå boligens byggeår op i BBR. Er rummet fra før 1995, så regn med totalrenovering.
• Vælg fliser og sanitet, eller sæt et fast beløb af.

De to første punkter kan tage uger at få svar på og koster ingenting at sætte i gang. Start med dem.

Regler og byggetilladelse i Albertslund Kommune

Der er to spørgsmål i spil, og kun det ene handler om kommunen. Det ene er, om arbejdet er udført rigtigt — zoner, tæthed, fald og udluftning. Kravene gælder, uanset om der har været en sag.

Det andet er, om du skal søge. Reglen er, at vokser boligens areal, skal der en sag til. Et badeværelse, der bliver liggende i et rum, som allerede tæller som bolig i et enfamiliehus, gør ikke arealet større. Etableres rummet et sted, der ikke tidligere var beboelse, udløser det en byggesag. Bolius gennemgår tvivlstilfældene.

I etagebolig kan et nyt eller flyttet vådrum udløse en byggesag, fordi indgrebet rører fælles installationer og adskillelsen mellem boliger. Spørg kommunen konkret, før du planlægger at flytte noget.

Og husk, at kommunens tilladelse og foreningens eller boligorganisationens godkendelse er to forskellige ting. Et ja fra det ene sted siger intet om det andet — og i en almen bolig er det boligorganisationen, du skal starte med.