Nyt badeværelse i Aarhus — hvad koster det?

Boligtyper i Aarhus-området og hvad de betyder for opgaven

Aarhus rummer fire ret forskellige udgangspunkter for at bygge et nyt badeværelse, og hvilken du sidder i, afgør både pris og proces.

Karréerne på Trøjborg, Frederiksbjerg og omkring midtbyen er opført mellem 1890 og 1930 i røde tegl og oprindeligt uden bad. Det badeværelse, der findes i dag, blev typisk indrettet i et spisekammer eller en del af køkkenet, ofte i 1970'erne og 80'erne, før de nuværende membrankrav. Det er den hyppigste anledning til at bygge nyt: rummet er lille, membranen mangler, og der er ofte en kvadratmeter at hente ved at rykke en let skillevæg. Faldstammens placering sætter grænsen for, hvor meget der reelt kan flyttes.

Etagebyggeriet fra 1950-1975 i Viby, Hasle, Møllevangen og på Christiansbjerg har betondæk og små, regulære badeværelser. Her kan en helt ny opbygning som regel gennemføres uden at røre fælles installationer, og det gør opgaven både billigere og hurtigere end i de gamle karréer.

Villakvartererne i Risskov, Højbjerg, Åbyhøj og Egå er fra 1920-1970. Badeværelserne er større, og opgaven handler ofte om at etablere et ekstra bad ved et værelse eller i et bryggers — altså vådrum et sted, hvor der ikke har været et, med den byggesag det medfører.

Endelig er der nybyggeriet på Aarhus Ø og i Skejby fra efter 2010, hvor badeværelserne ofte er præfabrikerede moduler. Modulets bund og vægge udgør selv vådrumssikringen, og brydes de, skal hele opbygningen laves om. Dét er sjældent en opgave for en montør uden erfaring med byggeformen, og det er værd at spørge direkte til.

Et forhold, der er særligt for Aarhus, er studieboligmassen. Omkring en femtedel af byens boliger er små lejligheder på under 60 m², mange af dem ejet af en andelsforening eller en privat udlejer.

Bygherren er derfor ofte ikke den, der bor der, og det ændrer projektet: beslutninger skal forbi en bestyrelse eller en administrator, materialevalget styres af totaløkonomi frem for smag, og arbejdet lægges typisk i sommermånederne, hvor lejlighederne står tomme mellem to studieår. Skal du have lavet bad i en sådan bolig, er det værd at spørge håndværkeren, om de har kapacitet netop i juli og august — det er den travleste periode i byen.

Omvendt gælder for parcelhusene mod syd og nord, i Højbjerg, Skåde og Egå, at rummene er større og loftshøjden højere, så en ny opbygning med gulvvarme og et nedsænket loft til indbygget belysning kan lade sig gøre uden at loftshøjden bliver kritisk. Dét er sjældent en mulighed i en lejlighed på Frederiksbjerg, hvor de sidste centimeter tæller.

Sådan vælger du håndværkeren

Referencer fra din egen bygningstype

Et nyt bad i en karré fra 1910 og et i et modulbyggeri på Aarhus Ø har næsten intet teknisk til fælles. Bed om to referencer fra samme type ejendom, og ring til dem. Et håndværksfirma i Aarhus, der arbejder fast i de ældre kvarterer, kender faldstammerne og forvaltningens sagsgang.

Én tovholder mellem fagene

Et nyt badeværelse rører murer, VVS og el, og rækkefølgen mellem dem er kritisk. Uden en tovholder ender du som projektleder på et fag, du ikke kender. Få skrevet ind i tilbuddet, hvem der bestiller fagene, og hvem der hænger på det, hvis en af dem udebliver.

Dokumentation for membranen

Når fliserne er sat, er membranen skjult for altid. Bed om billeder af den færdige membran med opkant og gennemføringer, før flisearbejdet begynder. Forsikringsselskabet vil se dem, hvis skaden en dag sker, og du får kun den ene anledning.

Betaling knyttet til stadier

Bind betalingerne til nedrivning, godkendt membran, sat flisearbejde og aflevering frem for til kalenderdatoer — så betaler du for fremdrift. Aftal samtidig, hvad der sker prismæssigt, hvis der findes råd eller fugt i bjælkelaget, når det gamle gulv er væk.

Forberedelse: beslutninger der skal ligge fast inden opstart

• Lav en plantegning med placering af toilet, bruser, håndvask og afløb
• Vælg afløbstype — punktafløb eller lineær rende — før gulvet støbes op
• Beslut om der skal gulvvarme i; det kan ikke tilføjes bagefter
• Bestil sanitet og armaturer tidligt; leveringstid er den hyppigste forsinkelse
• Undersøg om et nyt vådrum kræver anmeldelse eller tilladelse hos kommunen
• Indhent foreningens skriftlige godkendelse, hvis faldstamme eller ventilation røres
• Læs husordenen for, hvornår støjende arbejde må udføres
• Aftal hvor containeren står, og hvem der søger tilladelse til at bruge vejarealet
• Sørg for et alternativt bad i fire til seks uger
• Aftal at du får billeddokumentation af membranen, før fliserne sættes

Regn baglæns fra den uge, hvor sanitet og armaturer er leveret. Leveringstider på fire til otte uger er almindelige på indbygget cisterne, specialarmaturer og bestilte fliser, og de fleste stilstandsdage i et badeværelsesprojekt skyldes en manglende vare frem for en manglende håndværker. Se reglerne for bygge- og anlægsaffald.

Tidsplan og hvad der typisk forsinker

Regn med fire til seks uger fra nedrivning til aflevering for et nyt bad på 5-6 m². Skal der etableres vådrum et sted, hvor der ikke har været et, lægger sagsbehandlingen hos kommunen typisk fire til otte uger til — men den ligger før arbejdet og kan køre parallelt med, at du indhenter tilbud.

Fordelingen er normalt: nedrivning og bortskaffelse to til tre dage, opretning og afstivning af dæk to til fire dage, VVS- og elinstallation fire til seks dage, opbygning af gulv med fald to til tre dage, membran med hærdetid to til tre dage, flisearbejde fem til ni dage, og til sidst fuge, sanitet og montering tre til fire dage.

Tre ting forsinker oftest. Manglende varer, som beskrevet ovenfor. Skjulte skader, der først viser sig, når det gamle gulv er væk. Og i etageejendomme husordenens tidsvindue for støjende arbejde, der typisk lægger tre til fem arbejdsdage til. Hærdetiderne kan derimod ikke fremskyndes med flere folk, og et tilbud, der lover et nyt bad færdigt på to uger, bør give anledning til et opklarende spørgsmål om, hvad der er regnet med.

Vådrumsregler og byggesag i Aarhus Kommune

Bygges badeværelset, hvor der allerede er vådrum, kræver det normalt ikke byggetilladelse. Uanset tilladelse gælder bygningsreglementets krav. Vådzonen skal have en godkendt membran, lagt efter en anerkendt anvisning. Fald i gulvet mod afløbet. Autoriseret udførelse af el og VVS. Og en skelnen mellem den vådzone, der udsættes for direkte vand, og den fugtige zone i resten af rummet, hvor kravene til opbygning er lempeligere.

Indrettes der bad et helt nyt sted i boligen, ændres bærende konstruktioner, eller føres der nye afløb og aftræk gennem etagerne, er der som regel tale om en byggesag. Ansøgningen behandles i kommunens tekniske forvaltning og indsendes digitalt gennem Byg og Miljø. Sæt den i gang tidligt, for det er sagsbehandlingen, der oftest forsinker et projekt.

Kommunen fører ikke tilsyn med et almindeligt badeværelsesprojekt, og ansvaret for korrekt udførelse ligger derfor hos den udførende håndværker — og hos dig, hvis en køber en dag spørger til dokumentationen. Gem tilbud, fakturaer og billeder af membranen samlet ét sted.

Bor du i andels- eller ejerforening, gælder vedtægterne oveni. Faldstammer, stigstrenge og fælles ventilationskanaler er foreningens ejendom, og indgreb kræver bestyrelsens godkendelse, der typisk skal forbi et bestyrelsesmøde. Bor du til leje, og det gør en stor del af de mindre lejligheder i studiebyen, skal udlejeren give skriftlig tilladelse, inden noget rives ned. I de bevaringsværdige dele af midtbyen omkring Latinerkvarteret rammer bestemmelserne det, der er synligt udefra — et nyt aftræk i facaden skal derfor afklares med forvaltningen først. Slå den op i Fredede og Bevaringsværdige Bygninger.